“不僅在分散式公寓，集中式公寓也在談降租，租金下行是不爭的事實。”在房東東舉辦的一場北京長租公寓考察交流活動上，樂乎公寓CEO羅意指出了目前行業(yè)面臨的一大普遍現(xiàn)象。

“一些企業(yè)是通過跟業(yè)主交流，通過擺事實、講道理、講成本、看財報等方式來降租。甚至2019年，有的企業(yè)專門還成立了談降租團隊。”羅意如此表示。

那么，目前是否普遍存在降租現(xiàn)象？長租公寓空置率情況如何？經(jīng)過2019年后，長租公寓行業(yè)的經(jīng)營邏輯是否發(fā)生了變化？

多家租賃機構(gòu)與房東協(xié)商調(diào)價去“虛火

“目前根據(jù)會員單位反映，受租賃客戶減少、租賃住房增加、傳統(tǒng)租賃淡季等因素影響，租金確實在下降。”在接受記者采訪時，北京房地產(chǎn)中介協(xié)會秘書長趙慶祥表示。

地新引力租賃研究組相關(guān)負責人也表示，目前市場的確存在降租情況，“很多分散式公寓為爭奪規(guī)模，在早期抬高了收房價格，以至于高位拿房。目前市場熱度下降，為保障正常運營與收益，不少機構(gòu)會選擇與業(yè)主重新溝通，再次商定租金價格。”

記者多方了解到，一些長租公寓機構(gòu)、租賃平臺確實出現(xiàn)因調(diào)整優(yōu)化個別房源合同，而與業(yè)主溝通協(xié)商的情況。原因之一在于，之前收房時的評估價較高，現(xiàn)在系統(tǒng)根據(jù)當前市場情況綜合評估做出調(diào)整。

實際上，近幾個月，不少城市的住房租賃市場一直延續(xù)降溫趨勢，成交量價持續(xù)下探。貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，2019年全年范圍看，全國重點18城全年平均租金水平有所下跌，同比下降13.21%。重點18城中，成交房源漲價的套數(shù)占總套數(shù)的比例為6.09%，同比下降5%；降價的套數(shù)占總套數(shù)的比例為24.15%，同比增長18.3%。

之所以會出現(xiàn)降房租的現(xiàn)象，在貝殼研究院資深租賃市場分析師黃卉看來，是此前一些長租公寓企業(yè)“高收低出”的模式導致。

實際上，此前部分企業(yè)為快速規(guī)模擴張，爭搶優(yōu)質(zhì)房源而不計成本，導致拿房成本高企。不過，在租金價格穩(wěn)中有降的市場行情下，企業(yè)盈利空間受到擠壓，為維持企業(yè)運營，企業(yè)不得不降低房東租金成本。

租金水平主要由供求關(guān)系決定，升、降是正常市場現(xiàn)象。基于此，在趙慶祥看來，“如果說前幾年住房租賃行業(yè)存在‘虛火’，那近期租金下調(diào)、企業(yè)整合是去‘虛火’，有利于住房租賃市場長期、健康、穩(wěn)定發(fā)展。”

業(yè)內(nèi)稱分散公寓空置率應控制在10%以下

值得注意的是，在目前市場環(huán)境下，雖然一些長租公寓選擇與房東協(xié)商調(diào)價，但仍面臨不少空置現(xiàn)象。

羅意指出了目前行業(yè)存在的一大現(xiàn)狀：在杭州、深圳等城市，一些長租公寓企業(yè)存在較嚴重的空置現(xiàn)象，從而導致一些長租公寓從業(yè)者的離場。趙慶祥認同這一說法，他明確表示，“存在企業(yè)空置率較高的現(xiàn)象。”

實際上，空置率是租賃企業(yè)運營的一大關(guān)鍵指標。據(jù)趙慶祥介紹，通常而言，集中式公寓的空置率應盡量在5%以下，分散式公寓應盡量控制在10%以下。如果高于這一標準，租賃企業(yè)盈利壓力就會加大。

空置率近期有所提高，在地新引力租賃研究組相關(guān)人士看來，原因有兩方面，一方面在于，每年11月至次年1月為租房淡季，“返鄉(xiāng)潮”導致不少租客退租，這屬行業(yè)正常現(xiàn)象。除此之外，一些長租公寓從業(yè)者，因自身運營不善及行業(yè)信心不足，導致空置率上升，進而退出長租公寓行業(yè)。

事實上，縱觀2019年，在經(jīng)歷了非理性的繁榮階段之后，市場對前期盲目追求擴張速度和規(guī)模，導致物業(yè)資源利用低效、產(chǎn)品良莠不齊以及資產(chǎn)估值泡沫化的現(xiàn)象給予了糾偏。與此同時，2019年，針對完善長租公寓市場監(jiān)管的政策亦不斷出臺，對公寓物業(yè)的合法性、合規(guī)性都提出了更高的要求，行業(yè)正向著更理性的方向縱深發(fā)展。

供需關(guān)系轉(zhuǎn)變 精細化差異化運營成為趨勢

還有一個值得關(guān)注的問題在于，相比前兩年，目前長租行業(yè)的供需關(guān)系是否發(fā)生了變化？ 對此，趙慶祥表示，隨著住房存量的不斷增加，長期來看，租賃住房的供應量一定會持續(xù)增加。而反觀人口數(shù)量，除了少數(shù)人口凈流入城市之外，多數(shù)地方的人口都在減少。因此，從總量上來說，住房一定會供過于求。

而對于北京市住房租賃市場而言，趙慶祥指出，隨著集體土地上租賃住房形成供給，以及機構(gòu)化程度的提高，租賃住房供應量也在不斷增加。而需求方面，隨著“疏解整治促提升”工作的深入，客觀上住房租賃需求會減少。不過，供需緊張關(guān)系緩解后，租賃住房整體品質(zhì)會得以提升。

在賦能資本創(chuàng)始人胡振寅看來，供應方面確實在增加，“從2017年以來，行業(yè)內(nèi)企業(yè)大多加速擴張，行業(yè)外很多個人和機構(gòu)亦加入這一行業(yè)，其中不乏盲目跟風者，從而導致2017至2018年期間供應量的集中增加”。與此同時，需求端方面，則面臨了收縮和分流。胡振寅指出，行業(yè)內(nèi)目前重點面向的是白領(lǐng)人群，不過，在二線城市搶人大戰(zhàn)背景下，白領(lǐng)人群出現(xiàn)一定的分流。而且隨著部分白領(lǐng)收入的下降，導致他們?yōu)榻档头孔庵С觯x擇低一檔次的住房或偏遠住房。

“一增一降之間，當前時點下，在青年白領(lǐng)長租公寓業(yè)態(tài)中，過去幾年供不應求的狀態(tài)確實發(fā)生了改變。”胡振寅表示。

不過，胡振寅同時指出，住房租賃從來不是總量供不應求，而是供求錯配，包括區(qū)域和產(chǎn)品形態(tài)的錯配。具體而言，青年白領(lǐng)公寓在核心地段和非核心的部分辦公商圈依然供不應求，個性化又有性價比的白領(lǐng)公寓，也依然沒有被很好地滿足；同時，品質(zhì)藍領(lǐng)公寓、中高端公寓、家庭式公寓也都存在供求錯配。

基于此，胡振寅指出，嚴重供不應求、普通白領(lǐng)公寓開業(yè)就能賺錢的時代已過去了，但市場中仍然有很多租房需求尚待滿足。

隨著供需關(guān)系發(fā)生變化，在羅意看來，長租公寓企業(yè)要做差異化產(chǎn)品，提高自己的運營、獲客能力。與此同時，經(jīng)歷了2019年后，從業(yè)者也要更為理性，“要認識到，長租公寓并非只漲不跌的行業(yè)。”

記者 張曉蘭