原標(biāo)題：美的置業(yè) 千億達(dá)標(biāo) 來源：東方財富網(wǎng)
原標(biāo)題：錢緊一年 | 美的置業(yè) 千億達(dá)標(biāo)
錢緊一年：2020年，中國房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)披荊斬棘，新一輪市場化降息周期已然開啟。回望2019不平靜的一年，我們從企業(yè)的角度去觀察與思考。
也許是無心插柳，也許是時運必然，成立初衷只是為了解決美的集團(tuán)內(nèi)部員工住房問題的美的置業(yè)，如今已成為新晉千億房企之一。
2018年10月11日，美的置業(yè)正式在港交所敲鐘上市。上市一年多來，總裁赫恒樂樂在其中：“我覺得跟以前相比變化還是很明顯的，最起碼成為公眾公司以后，無論是資本市場、社會大眾還是這個行業(yè)內(nèi)，大家對美的置業(yè)認(rèn)識更深了。”
作為進(jìn)入資本市場的新兵，跨過千億這一年，美的置業(yè)著實有很多所求與所得。
“2019年不管市場行情是什么變化，政策面是什么變化，我認(rèn)為我們還是比較從容的。”赫恒樂如是說。
2019年，美的置業(yè)全年銷售目標(biāo)定為1000億元，截至2019年12月31日止，實現(xiàn)合同銷售金額約1012.3億元。根據(jù)觀點指數(shù)發(fā)布的2019中國房地產(chǎn)銷售金額TOP100榜單顯示，美的置業(yè)位列中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜第35名。
剛好踩線完成銷售目標(biāo)，也是提前進(jìn)入了千億房企陣容。事實上，在2018年上市之際，赫恒樂定下的目標(biāo)是2020年實現(xiàn)千億規(guī)模。
千億背后，是美的置業(yè)銷售加速、逆勢拿地、資金負(fù)重、融資解壓下的規(guī)模增長。
規(guī)模追趕
兩年前，美的置業(yè)銷售業(yè)績不過507億元，可見這兩年的發(fā)展速度有多驚人。
數(shù)據(jù)顯示，2016年至2018年，美的置業(yè)的銷售業(yè)績復(fù)合年增長率為95.8%。其中，2017年的銷售增長率高達(dá)146%。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理
赫恒樂認(rèn)為，目前比較合理的增速是在25%-30%之間。2019年上半年，美的置業(yè)實現(xiàn)了這一增速，在激進(jìn)沖刺規(guī)模之后，奔向千億的這一年開始放緩了速度。
銷售放緩之際，美的置業(yè)的營業(yè)收入增速也有所減慢。雖然營業(yè)收入連年增長，但隨著規(guī)模的不斷擴大，收入增速也需跟得上。
回顧2019年，美的置業(yè)在1-2月份的時候顯然放緩了銷售步伐，而這也與行業(yè)大部分房企的趨勢一致。合約銷售金額最低的月份為49億，第四季度去化力度達(dá)到最大，每個月合約銷售金額均在90億元以上。
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數(shù)據(jù)顯示，2019年全年，美的置業(yè)及附屬公司連同合營企業(yè)和聯(lián)營公司的合同銷售金額約1012.3億元，同比增長約28.1%，相應(yīng)的已售建筑面積約1002.3萬平方米，同比增長約26.8%。
隨著銷售額不斷上漲，美的置業(yè)的毛利率及凈利率也在上升。相較于前幾年毛利率徘徊于20%左右，這兩年的腳步顯然快了一些，及至2019年中期，毛利率達(dá)到35.88%，與行業(yè)毛利率平均水平30%相近。
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除此之外，美的置業(yè)的追趕腳步還體現(xiàn)在土地儲備上。2019年，美的置業(yè)在土地市場上的動作令人關(guān)注。
縱觀全年，美的置業(yè)除了8月跟12月未在招拍掛市場露面之外，其余每個月至少會拿上1宗地。7月單月則斥資近44億拿下6宗地，分布于廣州、東莞、徐州、金華、南通、重慶等城市。
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值得一提的是，2月27日拿下的徐州銅山區(qū)商住地塊，歷經(jīng)13.5小時、644輪競拍，于2月28日凌晨3點23分才競得，成為徐州歷史上耗時最長的一次土拍。
2019年上半年，美的置業(yè)新增土地儲備總建筑面積達(dá)966萬平方米，新開拓市場包括天津、杭州、武漢、衡陽、臺州、惠州等城市。下半年，美的置業(yè)新進(jìn)軍城市為東莞。
截至2019年6月30日，美的置業(yè)共有210個物業(yè)開發(fā)項目，通過合營企業(yè)及聯(lián)營公司參與39個項目，覆蓋全國15個省、2個直轄市的54個城市，擁有土地儲備總建筑面積約為5251萬平方米，平均地價約為每平方米2677元。
根據(jù)美的置業(yè)的土儲分布可以看出，主要進(jìn)駐于二三線城市以及四線城市的核心區(qū)域，其中珠三角及長三角為拿地的主要區(qū)域。資料顯示，美的置業(yè)持有土儲比較多的城市包括佛山、邯鄲、徐州、株洲、寧波、長沙等二三線城市。
據(jù)了解，自2010年開始，美的置業(yè)開始進(jìn)入貴陽、株洲、徐州等城市，2017年入駐長沙、石家莊、南昌、南京等城市。
及至2018年，美的置業(yè)新增項目的土地儲備1662萬平方米，還通過合營企業(yè)和聯(lián)營公司收購權(quán)益土地儲備面積57萬平方米，全年共新增土儲達(dá)到1719萬平方米，新進(jìn)入了蘇州、鄭州、南寧等二線城市。于2018年，其分布在二線城市的土儲占比達(dá)65%以上。
資本平衡
隨著美的置業(yè)業(yè)務(wù)不斷擴張、拿地力度加大，現(xiàn)金流挑戰(zhàn)也隨之而來。
財報顯示，美的置業(yè)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額連續(xù)多年為負(fù)，2016年-2018年所產(chǎn)生的經(jīng)營現(xiàn)金流量凈額分別為-55.54億元、-73.57億元、-166.15億元， 2019年仍未回正，上半年這一數(shù)據(jù)為-82.66億元。
截至2019年上半年，美的置業(yè)總現(xiàn)金及銀行存款為278.26億元。其中，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為人民幣192.24億元，原定到期日為三個月以上的定期存款為3.36億元，受限制現(xiàn)金為82.66億元。
另一方面，規(guī)模擴張會帶來負(fù)債的不斷加重。數(shù)據(jù)顯示，近幾年美的置業(yè)的流動負(fù)債增幅較大，增速也明顯。2019年上半年，美的置業(yè)負(fù)債總額達(dá)到1862億元，其中流動負(fù)債1419億元，占比達(dá)到76.2%。
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不過，規(guī)模增長之下，美的置業(yè)將凈負(fù)債比率控制得較好，在擴張增速不減的情況下，上半年凈負(fù)債比率為95.6%，較2018年年末下降約2個百分點。此外，短期債務(wù)占比也較去年有所調(diào)整，償債能力有所提高。
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事實上，美的置業(yè)也在針對性地優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。
2018年，美的置業(yè)借款總額為495.09億元，其中銀行及其他借款、公司債券分別為435.76億元及59.34億元。
截至2019年6月30日，美的置業(yè)將低成本的銀行借款及債券融資占比由年初的62%提升至81%，成本較高的信托融資占比由年初的24%降至8%，一年內(nèi)到期有息負(fù)債占比由年初的34%降至21%。
調(diào)整之后，截至2019年第三季度，美的置業(yè)的借款余額為566.95億元，較2018年末借款余額452.76億元增加114.19億元。其中低息的銀行貸款新增最多，占比46%。
具體來看，新增銀行貸款137.66億元；企業(yè)債券、公司債券、金融債券等金融工具合計新增37.27億元，占比12.56%；委托貸款、融資租賃借款、小額貸款新增金額為-24.96億元，占比-8.41%；其他借款新增金額為-35.78億元，占比-12.06%。
通過多種融資方式補充資金渴求，增資、發(fā)債與配售是美的置業(yè)常用的融資手段。2017年負(fù)債率較高之時，美的置業(yè)使用股東增資方式融資，二股東樾宸投資增資68億元。其中，注冊資本9.12億元，超出部分約58.88億元被放進(jìn)資本公積金。
這一動作，令美的置業(yè)負(fù)債率驟降至118.9%。2018年業(yè)績會上，首席財務(wù)官林戈也表示，如果美的置業(yè)需要，股東可以直接進(jìn)行財務(wù)支持。
2019年底，美的置業(yè)便向公司控股股東先舊后新進(jìn)行股份配售，最終獲得認(rèn)購所得款項凈額合共約7.56億港元。
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2019年以來，美的置業(yè)更多是通過發(fā)行公司債的方式進(jìn)行融資補充資金需求，一共發(fā)了5筆公司債，籌資近80億元。值得關(guān)注的是，數(shù)次發(fā)債票面利率均在5%-6%之間，最高一次也僅為7%。
近幾年來，美的置業(yè)平均融資成本都保持在低位，2017年加權(quán)平均借貸利率為5.23%，2018年上升至5.91%，不過仍在行業(yè)平均融資成本之下。
這也得益于“美的集團(tuán)”品牌影響力和支持，雖然美的集團(tuán)與美的置業(yè)的管理和運作是相互獨立的，但資源可以共享的。從另一方面講，美的置業(yè)從很多方面都受益于“美的集團(tuán)”，比如建立與金融機構(gòu)的關(guān)系、提升在新進(jìn)地區(qū)的信譽度等。
可以窺見，作為民營企業(yè)，在2019年融資收緊的市場環(huán)境下，美的置業(yè)2019年上半年融資成本為5.95%。相較同規(guī)模的房企，中國奧園2019年上半年的融資成本則達(dá)7.4%。
數(shù)據(jù)披露，于2019年6月30日，美的置業(yè)尚未動用的銀行授信額度為620.86億元，已批覆未動用的境內(nèi)公司債券發(fā)行額度為31.44億元。
一主兩翼
像上述所提及，雖然美的置業(yè)出身于制造業(yè)，但是美的集團(tuán)和美的置業(yè)兩個管理體系是完全獨立的。
赫恒樂在接受觀點地產(chǎn)新媒體采訪時曾透露：“美的集團(tuán)整體上市以后，地產(chǎn)業(yè)務(wù)在美的控股下，美的的授權(quán)機制給了比較大的發(fā)展空間。美的置業(yè)的管理完全按照房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)律來進(jìn)行，而不是按照家電業(yè)的規(guī)律。”
但作為美的系的成員企業(yè)，美的置業(yè)骨子里仍有著強烈的制造業(yè)基因。也因此，美的置業(yè)確立了房地產(chǎn)“一主”與建筑工業(yè)化和智能產(chǎn)業(yè)化“兩翼”協(xié)同發(fā)展的戰(zhàn)略。
2019年以來，美的置業(yè)與美的集團(tuán)合作，聯(lián)合物業(yè)管理團(tuán)隊提供一站式智慧家居解決方案。據(jù)悉，美的置業(yè)于2014年啟動智慧家居戰(zhàn)略，2015年首推5M智慧健康社區(qū)理念。
另據(jù)此前消息，美的集團(tuán)將旗下整體家居業(yè)務(wù)劃給了美的置業(yè)。在2019年中報里，美的置業(yè)也曾展望，將穩(wěn)步推進(jìn)裝配式建筑、整體衛(wèi)浴市場與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)產(chǎn)生聯(lián)動，打通上下游產(chǎn)業(yè)鏈，實現(xiàn)縱向一體化。
于2019年，銷售與拿地的動態(tài)之外，美的置業(yè)在智慧家居的推進(jìn)動態(tài)也不少。上半年，美的置業(yè)新成立產(chǎn)業(yè)發(fā)展事業(yè)部，統(tǒng)籌推進(jìn)建筑工業(yè)化與智能產(chǎn)業(yè)化。
2019年5月，美的置業(yè)以1.2億收購智能家居公司歐瑞博科技15%股權(quán)，進(jìn)一步發(fā)展智慧社區(qū)及智慧家居。及至6月份，美的置業(yè)與邯鄲經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)簽署全面戰(zhàn)略合作協(xié)議，將智慧家居板塊項目和裝配式智能工廠項目落戶當(dāng)?shù)亍?/p>
消息透露，美的置業(yè)計劃未來在五大目標(biāo)區(qū)域逐步開設(shè)裝配式建筑工廠。
郝恒樂在2019年中期業(yè)績會上也表示，2019年下半年集團(tuán)將繼續(xù)保持“房地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”的復(fù)合發(fā)展戰(zhàn)略，圍繞主業(yè)協(xié)同發(fā)展建筑工業(yè)化、智慧產(chǎn)業(yè)化。
2019年7月，美的置業(yè)便宣告成立地產(chǎn)行業(yè)首個智慧生活研究院，并與阿里巴巴、海康威視、深圳歐瑞博科技有限公司等企業(yè)合作建立智慧生態(tài)圈。
早于2018年，美的置業(yè)便與阿里云、蘇寧易購、海康威視等行業(yè)龍頭企業(yè)達(dá)成了戰(zhàn)略合作。
8月份，泰禾酒店集團(tuán)與美的集團(tuán)旗下的美家智能科技簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，美家智能科技將與泰禾酒店集團(tuán)在公寓、物業(yè)等業(yè)態(tài)上展開合作。
實際上，在存量日益受到重視的房地產(chǎn)下半場競爭中，智慧社區(qū)和智能家居正逐漸成為眾多房企關(guān)注的另一增長點，兩者聯(lián)姻是大勢所趨。目前，萬科、碧桂園、恒大、富力、金茂、中南、保利、綠城、綠地等百強房企大多已入局。
美的置業(yè)瞄準(zhǔn)的這片藍(lán)海，發(fā)展?jié)摿薮蟮耐瑫r，競爭也日漸激烈，想在智慧家居市場上占據(jù)更大的“蛋糕”，要下的功夫還很多。
