原標(biāo)題：佛山新政亮劍違規(guī)商改住 業(yè)內(nèi)：商辦類項目去化或受影響

佛山部分辦公項目改住宅銷售引起社會各界的關(guān)注。2020年1月3日，佛山市自然資源局、佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等四部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)服務(wù)型公寓規(guī)劃建設(shè)管理規(guī)范商務(wù)辦公類項目管理和銷售行為的通知》（簡稱“《通知》”），亮劍違規(guī)商改住。《通知》規(guī)定，商務(wù)辦公類建筑每一分割單元的套內(nèi)面積不得小于200平方米（首層除外）；商務(wù)辦公類項目不得宣傳推廣具有居住功能；項目在銷售時，需要公示是否具備直接入戶、入學(xué)等重要信息。

在業(yè)內(nèi)人士看來，此次佛山新政，四部門明確各自責(zé)任，形成政策監(jiān)管組合拳，將有效打擊商改住的擦邊球行為，遏制市場亂象。

200平方米成為商務(wù)辦公類建筑“面積紅線”

《通知》加強(qiáng)服務(wù)型公寓的管理，明確界定用地性質(zhì)、設(shè)計要求等，與此同時，嚴(yán)格規(guī)范商務(wù)辦公類項目的管理和銷售，明確用地性質(zhì)、空間設(shè)置要求、加強(qiáng)銷售現(xiàn)場信息公示、規(guī)范宣傳廣告信息發(fā)布、嚴(yán)格規(guī)范網(wǎng)簽合同備案手續(xù)等。

此次佛山新政在制度上進(jìn)行創(chuàng)新，對公寓項目用地性質(zhì)進(jìn)行了明確，規(guī)范“商業(yè)公寓”“辦公式公寓”“公寓式辦公”等房屋用途類型。

根據(jù)《通知》，服務(wù)型公寓，是指在國有的商業(yè)用地（B1）或規(guī)劃可兼容商業(yè)用地（B1）上建設(shè)，具備可住宿、休息空間的商業(yè)類旅館建筑，其用地性質(zhì)為旅館用地，城市用地分類代碼為B14；而商務(wù)辦公類項目是指在金融保險、藝術(shù)傳媒、技術(shù)服務(wù)等綜合性辦公用地上建設(shè)的開發(fā)項目，用地性質(zhì)代碼為B2。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，在具體房屋交易過程中，服務(wù)型公寓項目和商務(wù)辦公類項目存在概念上的混淆，而此次通知對于用地性質(zhì)做出清晰的規(guī)定，這也使得后續(xù)各類項目的開發(fā)建設(shè)更加明確、規(guī)范，有助于城市規(guī)劃、住房管理和城市管理相關(guān)部門的監(jiān)管。

在商務(wù)辦公類建筑具體空間設(shè)置上，每一分割單元的套內(nèi)面積不得小于200平方米（首層除外）。建筑平面布局不得采用住宅套型設(shè)計，不得設(shè)置廚房等居住空間，衛(wèi)生間等必須集中設(shè)置，不得預(yù)留、違規(guī)增設(shè)可用于住宅用途的排水、排污、排煙及燃?xì)獾裙艿馈?/p>

業(yè)內(nèi)人士分析，此前商改住之所以受到部分購房者追捧，因為面積小、總價低，吸引了部分經(jīng)濟(jì)實力有限的購房人以及投資客上車，而此次最小分割面積不得小于200平方米，有利于從最初的設(shè)計環(huán)節(jié)就杜絕改為居住功能。

此外，在銷售環(huán)節(jié)，《通知》規(guī)定，需要在銷售現(xiàn)場大堂、公示欄、門口、沙盤附近等顯著位置公示商務(wù)辦公類項目規(guī)劃條件、功能用途、是否具備直接入戶、入學(xué)等重要信息提示；在宣傳上，商務(wù)辦公類項目不得宣傳推廣具有居住功能。

值得一提的是，出臺《通知》的佛山四部門明確了各自的監(jiān)管職責(zé)。嚴(yán)躍進(jìn)表示，“其中自然資源部門重點(diǎn)在于核實項目的規(guī)劃落實情況，住建部門強(qiáng)調(diào)項目施工和預(yù)售的管控，城管部門則強(qiáng)調(diào)監(jiān)管城鄉(xiāng)規(guī)劃落實內(nèi)容，市場監(jiān)管部門則主要強(qiáng)調(diào)市場交易秩序管控，四部門形成政策監(jiān)管組合拳，將使得管理更加到位，更加有效規(guī)范非法商改住行為，進(jìn)一步維護(hù)購房者的利益。”

新政有利于遏制違規(guī)“商改住”

佛山此次針對服務(wù)型公寓、商務(wù)辦公類項目出臺新政，對于房地產(chǎn)市場或?qū)a(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。佛山四部門表示，將進(jìn)一步規(guī)范佛山市服務(wù)型公寓和商務(wù)辦公類項目規(guī)劃建設(shè)管理，遏制商務(wù)辦公類建設(shè)項目違規(guī)變相改造為公寓、住宅等具有居住功能的建筑，打擊利用虛假宣傳、欺詐銷售侵害群眾利益違法違規(guī)行為，進(jìn)一步凈化市場環(huán)境，保障廣大購房者的合法權(quán)益，避免引發(fā)社會矛盾。

事實上，商務(wù)辦公類項目違規(guī)進(jìn)行變相改造為公寓、住宅等具有居住功能的建筑進(jìn)行出售的行為在各大城市常有出現(xiàn)，即便是一線城市，曾經(jīng)一度在市場交易中占據(jù)一定比例，但是2017年左右，以北京、上海為主的一線城市出臺嚴(yán)厲政策打擊非法商改住，諸如北京規(guī)定新建商辦類項目最小分割單位不能少于500平方米；不能出售給個人，只能是企事業(yè)單位、社會組織；已銷售的商辦類項目再次上市交易時，可出售給個人，但設(shè)置嚴(yán)格的限購條件，名下無房、五年社保、全款購買等等，嚴(yán)厲打擊了市場上的非法商改住行為。

而佛山此次新政與目前佛山市商辦類項目違規(guī)銷售現(xiàn)象不無關(guān)系。2019年7月30日，中央電視臺經(jīng)濟(jì)頻道對萬科公寓虛假宣傳的問題進(jìn)行了報道，該項目涉嫌將辦公用房包裝成公寓樓盤出售給購房者，使得購房者落戶、子女上學(xué)成泡影，引發(fā)社會廣泛關(guān)注。

2019年11月1日，佛山市南海區(qū)市場監(jiān)督管理局以“不正當(dāng)競爭行為”對項目開發(fā)商佛山市南海區(qū)萬瑞投資有限公司發(fā)布行政處罰決定書，行政處罰內(nèi)容顯示，按照“違法經(jīng)營引起群體性上訪”的規(guī)定，按從重處罰情形決定責(zé)令當(dāng)事人停止違法行為，從重作罰款200萬元的行政處罰。

2019年11月15日，佛山市自然資源局聯(lián)合佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局起草了《加強(qiáng)服務(wù)型公寓建設(shè)管理規(guī)范商業(yè)、辦公類項目銷售行為的通知》（征求意見稿），整頓違法違規(guī)商改住。

業(yè)內(nèi)：佛山商辦類項目庫存高企，去化或受影響

對于佛山而言，目前市場上商業(yè)、商務(wù)辦公類產(chǎn)品庫存高企，政策收緊無疑將增加當(dāng)?shù)仨椖康娜セy度。

由于規(guī)劃和政策的驅(qū)動，佛山近年商業(yè)、辦公物業(yè)庫存存量大。據(jù)佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局網(wǎng)站顯示，截至2019年8月底，佛山市國有商業(yè)、商辦用地建設(shè)“類住宅”項目共108個，面積728萬平方米，共134488套。其中：在建或尚未批準(zhǔn)預(yù)售（銷售）的情況：在建29320套、竣工461套；已批準(zhǔn)預(yù)售（銷售）情況：已確權(quán)45764套、未售出22449套、已出售36494套。

根據(jù)佛山中原最新發(fā)布的月度統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至2019年10月底，佛山寫字樓、商鋪市場庫存去化周期已分別達(dá)到約63個月和95個月。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，政策收緊，商辦類項目不能以住宅的形式銷售，開發(fā)商將面臨新一輪的去化壓力。

記者 段文平?

編輯 武新 校對 何燕