這是張九譯的第一篇房產分析報告，頭條號原創首發。

前言：社會在發展，人們在不斷地追求和探索，除了物質上的享受，我想最大的目標就是住了，從最早的山洞到窩棚，再到成型的小區，最后到別墅，人們每前進一步都會給自己找一個舒適而又享受得住所，在現在社會，人們買房子的終極目標就是別墅，這樣不僅住起來很舒服而且特別有面子。

先來看一看別墅的定義。

別墅，改善型住宅，在郊區或風景區建造的供休養用的園林住宅。是用來享受生活的居所。

普遍認識是，除居住這個住宅的基本功能以外，更主要體現生活品質及享用特點的高級住所，現代詞義中為獨立的園林式居所，都是獨立成棟的。

追溯其起源，并沒有一個明確的時間起始點，我國古代也很早就出現了別墅，大的有帝王的行宮，將相的府邸，小的有富商巨賈地主鄉紳的山莊、莊園。別墅在國外的出現已經有很長的歷史，西方意義上的別墅主要是師承國外工業革命后的開發理念。按其所處的地理位置和功能的不同，又分為：山地別墅（包括森林別墅）、臨水（江、湖、海）別墅、牧場（草原）別墅、莊園式別墅等。

別墅發展到今天，已經不光光是居住的屬性了，更多的是享受和面子，但普通人真的可以買得起住得起嗎？別看售樓員一套一套地忽悠你，讓你享受了當時的虛榮，但在買別墅的背后，是一把心酸的眼淚和歷史

今天我將全面剖析，為什么別墅是中產階級最大的陷阱，買得起住不起賣不掉。很多開發商所開發的別墅都在荒郊野外，而且價格虛高，靠山就說有山景，殊不知山上什么也沒有，還帶來蚊蟲叮咬，靠海就說黃金海岸線，殊不知冬天北風刮到你懷疑人生，靠近河邊就說與長江為伴，殊不知就是人工開發的小溝渠，沒等兩年臭氣熏天。別墅只有住過才能真正地領悟到它的痛楚。有四個硬傷是無法解決的。

一、別墅不一定買得起，即使買得起也真的住不起。

很多人通過發展有了積蓄，房子也換了好幾套，從最初的頂樓到小高層再到大平層，住膩了電梯房帶來的噪音，于是乎想到換房，換就換別墅，別墅也分好幾種類型，聯排、疊拼、獨棟等，這里面的價格是不一樣的，其中疊拼最便宜，其次是聯排，最貴的是獨棟，一套400平左右的別墅如果地理位置稍微好一點的話，起步價也在1500萬以上了，更別說一線城市的別墅了，而很多別墅產權并不是70年的，只有50年，屬于商業性質，水電也是商業的，貸款只能是50%的比例，如果中產階級去買，年收入是20萬的情況下根本攢不住錢，因為每個月別墅的貸款都需要好幾萬，這還不包括天價的物業費和生活成本，闖過了第一關能買得起那也真的是住不起，別墅一般都屬于是毛坯交付，別墅的裝修和普通的住宅還是有一定區別的，有很多是需要是需要私人訂制的，錢花少了裝不好自己住著也不舒服，錢花多了自己還有點承受不住，真有點死要面子活受罪的感覺。

二、別墅真的很偏僻，一般人無法忍受

不管你走到哪個城市你會發現，市中心都是以高層電梯住宅和多層的住宅為主，根本沒有別墅開發在市中心，所有的別墅都建在遠郊或者很偏僻的山上，美名其曰清凈，但我們要考慮到一個問題，不管我們住在哪里，我們還需要上班工作，需要掙錢，如果買的別墅離自己上班的地方很遠，需要自己開車，可能上班需要一個多小時，下班也需要一個多小時，再加上夫妻上班的單位不同，一天24個小時有四五個小時都在路上，別人五點下班，六點就到家了，可是住別墅，五點下班，有可能九點才到家。況且孩子上學也需要考慮。如果家里只有一臺車，你可以想象一下是不是半個月就需要保養一次了。

三、別墅沒有任何配套，失去居住的性質。

為什么買房子一定要看地段？因為地段好說明配套好，生活當中離不開衣食住行，房子周邊一定要有配套，例如商場、公交站、地鐵、學校、超市、便利店、餐飲等等。可是別墅周邊這些都沒有，老人來了生病了需要很長的時間才能到醫院，買個東西還需要列清單，如果忘記買某個東西，有需要話好幾個小時去買。說到這里很多人會不服，為什么李嘉誠就住在山上的獨棟別墅里？人家不也好好地享受著嗎？各位，只要你一點，李嘉誠富可敵國，就算是住在山上的別墅里，有好幾百名傭人伺候著，普通人有這個待遇嗎？普通人面臨的是柴米油鹽醬醋茶，每天都在為生活奔跑，如果周邊沒有配套，真能說世界上可沒有后悔藥。

四、別墅變現困難，好幾年賣不出去都很正常

假如有一天你后悔了你想賣掉別墅，那么你一定要做好長期賣房的準備，因為別墅真的很難賣，難賣的原因有兩個方面，一方面稅費太高，前面說過了大多數別墅是50年產權的，假如別墅價值1500萬，光稅費估計差不多就有150萬到200萬，這個稅如果你自己出你肯定不愿意，讓購房者出別人也不愿意，最后你只能低于市場價賣。第二個方面是一般人買不起，高端買家看不上，別墅的起點就很高，首付也很高，普通的家庭根本無法購買，說白一點就是別墅并不是真正的剛需，也不是所謂的學區，這就扼殺了很大一批購房者，而高端買家又看不上你的別墅，有錢都回去買新別墅而不是二手的，除非你的別墅有特別的過人之處，比如裝修特別好，一線海景等比較稀缺的。否則很難賣出去。

現在整體的房產市場都不好，新房賣不出去，二手房有價無市，更別說別墅了，別墅和商鋪一樣非常難賣。在購買別墅之前一定要做好全部的房產還是儲備或者了解自身的情況，別等買了別墅以后被困住了，那才是真的惱火。

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我是張九譯，一個只說真話的房產人