最近，許多地產(chǎn)股出現(xiàn)罕見(jiàn)爆漲。

金地集團(tuán)從8塊拉漲到11塊；

保利地產(chǎn)從9塊拉漲到12塊；

新城控股從30塊拉漲到37塊；

... ...

你沒(méi)看錯(cuò)，市場(chǎng)愈加悲觀(guān)的當(dāng)下，地產(chǎn)股居然開(kāi)始絕地反彈了。

01

先看一組數(shù)據(jù)。

今年上半年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額創(chuàng)歷史同期新高，達(dá)約9.3萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)38.9%。

從銷(xiāo)售數(shù)據(jù)看，一片大好，今年大概率破18萬(wàn)億。然而，從6月房企銷(xiāo)售就現(xiàn)乏力之癥。

在剛過(guò)去的6月份，碧桂園、恒大、萬(wàn)科銷(xiāo)售額同比分別下滑11%、6%、11%，保利更是同比減少27%，在Top10房企中跌幅最大。

這是過(guò)往沒(méi)有的現(xiàn)象。6月可是房企業(yè)績(jī)報(bào)表上畝產(chǎn)萬(wàn)斤的豐收季節(jié)，半年報(bào)就是靠這個(gè)月來(lái)沖高業(yè)績(jī)了。

進(jìn)入7月，房企銷(xiāo)售形勢(shì)依然沒(méi)有向好，Top5里萬(wàn)科降了23%，融創(chuàng)降37%，恒大降了39%。

另外，Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至8月1日，滬深有52家房企發(fā)布2021年中期業(yè)績(jī)預(yù)告，逾四成房企凈利潤(rùn)錄得虧損。

對(duì)比去年同期而言，凈利潤(rùn)同比下跌的房企超過(guò)三成。

在信貸收緊、調(diào)控加碼、疫情等壓力下，房企接下來(lái)的銷(xiāo)售已經(jīng)很難言樂(lè)觀(guān)，接下來(lái)，我們極有可能迎來(lái)有史以來(lái)打折最猛的金九銀十。

02

政策，是房地產(chǎn)行業(yè)最大的不確定性。

今年前7個(gè)月，房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)的調(diào)控新政多達(dá)300多次，包括限購(gòu)限貸，限拿地金額，學(xué)區(qū)房改革，二手房停貸，出臺(tái)指導(dǎo)價(jià)，整治房地產(chǎn)秩序等等。

在監(jiān)管新規(guī)不斷出臺(tái)的背景下，房地產(chǎn)發(fā)展已不支持高增長(zhǎng)。

而從房企自身來(lái)說(shuō)，過(guò)往房企賺錢(qián)大部分并不是因?yàn)樽陨碛心芰Α?/p>

換句話(huà)說(shuō)就是，過(guò)去幾十年房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮，主要是一級(jí)市場(chǎng)土地升值帶來(lái)的，與蓋房子、賣(mài)房子的房企關(guān)聯(lián)很小——

房產(chǎn)升值因?yàn)橥恋厣担皇欠康禺a(chǎn)公司做出了什么行業(yè)革新，創(chuàng)造了更多的利潤(rùn)。

從投資者的角度，房地產(chǎn)短期看金融，中期看土地，長(zhǎng)期看人口，從當(dāng)下看，不管是哪個(gè)方面，前景都不明朗。

金融方面，三道紅線(xiàn)一出，房企都變成了“孫悟空”，帶著緊箍咒前行；

土地方面，地價(jià)居高不下，又鎖死了房?jī)r(jià)，再加上首輪集中土地的“饑餓營(yíng)銷(xiāo)”，房企盡管搶到地，利潤(rùn)也很低了，甚至有的是虧錢(qián)做開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)；

人口方面，從國(guó)家出臺(tái)三胎政策后，又馬不停蹄對(duì)教育、對(duì)學(xué)區(qū)房改革，就知道鼓勵(lì)生育有多迫切了。

在一個(gè)行業(yè)未來(lái)增長(zhǎng)局勢(shì)不明朗的情況下，市場(chǎng)上賺錢(qián)多、增長(zhǎng)快、估值低，又有政策扶持的的公司很多，投資者為什么要緊抱著一個(gè)被打壓的行業(yè)不放呢？

這也是近幾年地產(chǎn)股，即便是行業(yè)里的龍頭公司股票也被打趴在地的原因。

既然如此，當(dāng)下許多地產(chǎn)股紛紛在拉升，背后的邏輯又當(dāng)作何理解呢？

03

最近有個(gè)消息在地產(chǎn)圈流傳——土地規(guī)則要改了。

8月10日，自然資源部對(duì)部分集中供地試點(diǎn)城市的供地部門(mén)作出新的部署，明確要求商品住宅用地出讓公告需體現(xiàn)四個(gè)方面：

1、土地競(jìng)買(mǎi)方必須要有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)；

禁止了房企動(dòng)用“馬甲公司”搶地。

2、嚴(yán)查競(jìng)買(mǎi)方資金來(lái)源，競(jìng)買(mǎi)方必須有自有資金；

明確股東不得違規(guī)對(duì)房企提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)保或其他相關(guān)融資便利，并建立購(gòu)地資金來(lái)源審查制度，相當(dāng)于把三道紅線(xiàn)管控延伸到土地市場(chǎng)，不允許房企亂上杠桿。

3、溢價(jià)率不得超過(guò)15%；

這是在警告地方政府，以后土地溢價(jià)上限是15%，不得通過(guò)調(diào)高底價(jià)、競(jìng)配建等方式抬升實(shí)際房?jī)r(jià)。

4、達(dá)到地價(jià)或地價(jià)上限時(shí)不得通過(guò)競(jìng)?cè)瞬殴⒆猿郑ㄗ兿嗵岣吲馁u(mài)價(jià)格）等確拍，可從綠色建筑、裝配式、智慧化等方式擇優(yōu)確認(rèn)競(jìng)拍方。

這些限地價(jià)措施出來(lái)，核心就是要從源頭上鎖死房?jī)r(jià)上漲，中央對(duì)樓市調(diào)控的思路越來(lái)越清晰了。

對(duì)房企而言，這則消息重大利好點(diǎn)在于明確規(guī)定了土拍溢價(jià)上限。

規(guī)定了溢價(jià)上限，其實(shí)就是保住了房企的利潤(rùn)。

房企有確定的利潤(rùn)了，就是有穩(wěn)定的盈利預(yù)期了，當(dāng)然是利好。

但，這依然不是地產(chǎn)股上漲的關(guān)鍵因素。

04

其實(shí)，地產(chǎn)股上漲真正的邏輯在于房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展的邏輯已經(jīng)清晰了。

提了這么多年的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，其實(shí)基本上已經(jīng)構(gòu)建完成了。

而房企，在經(jīng)過(guò)這三十年的行業(yè)內(nèi)卷和十幾年的政策調(diào)控后，已經(jīng)迎來(lái)一個(gè)新的發(fā)展階段。

這個(gè)階段的特點(diǎn)是什么呢？

1.土地獲取

從無(wú)序的競(jìng)價(jià)邏輯變成基礎(chǔ)的品質(zhì)邏輯。

在新的土拍規(guī)則下，沒(méi)有錢(qián)沒(méi)有品質(zhì)就沒(méi)有參與的資格，土拍的門(mén)檻就可以直接淘汰掉絕大多數(shù)的房企。

以前房企可以有錢(qián)任性，可以不計(jì)利潤(rùn)的拿地豪賭明天，現(xiàn)在房企有錢(qián)也沒(méi)法任性，因?yàn)橥僚囊鐑r(jià)限制了。

2.規(guī)劃建設(shè)

從成本為先的市場(chǎng)邏輯變成品質(zhì)可控的管控邏輯。

以前拿到地的房企，從規(guī)劃設(shè)計(jì)、到施工建設(shè)、用工用材都只有一個(gè)原則：成本控制到最低，以至于這些年的商品房的建筑質(zhì)量越來(lái)越差。

而在新的規(guī)則下，在土拍階段就要拿出品質(zhì)方案，否則就沒(méi)法競(jìng)拍，房企想繼續(xù)參與就只有老老實(shí)實(shí)的按品質(zhì)方案來(lái)建設(shè)，沒(méi)有空子可鉆了。

3.融資工具

從野蠻生長(zhǎng)的杠桿邏輯變成透明可控的表內(nèi)邏輯。

房企的一張資產(chǎn)負(fù)債表里，組合了幾十種的融資工具，表內(nèi)表外更是暗藏了不知多少倍的融資杠桿。

于企業(yè)而言，是其高增長(zhǎng)的秘密，而對(duì)行業(yè)而言，則是可以預(yù)知的房地產(chǎn)灰犀牛。

如今，政府已經(jīng)正大力整治這頭灰犀牛，而大多數(shù)房企都正被融資杠桿反噬。

房企“三道紅線(xiàn)”；銀行房貸“兩道紅線(xiàn)”；買(mǎi)地金額40%... ...密集出臺(tái)的政策都直指房企的融資杠桿問(wèn)題。

未來(lái)的融資規(guī)則，就是簡(jiǎn)單透明，資金來(lái)源透明，杠桿一目了然。多大的房企規(guī)模該擁有多少的融資規(guī)模，多少倍的資金杠桿，都清清楚楚，明明白白。

4.營(yíng)銷(xiāo)推廣

從單盤(pán)概念策劃的營(yíng)銷(xiāo)邏輯變成了以品牌塑造為核心的推廣邏輯。

在當(dāng)下的房地產(chǎn)行業(yè)，能夠產(chǎn)生品牌溢價(jià)的房企幾乎是屈指可數(shù)，對(duì)于購(gòu)房者而言，大多數(shù)房企的品牌價(jià)值也幾乎可以忽略不計(jì)。

可以這么說(shuō)，項(xiàng)目上概念營(yíng)銷(xiāo)的那套東西，購(gòu)房者早就不信了。房企的營(yíng)銷(xiāo)被貝殼這類(lèi)中介渠道商綁架就是個(gè)明證。

未來(lái)的營(yíng)銷(xiāo)一定是品牌營(yíng)銷(xiāo)的邏輯，要從單盤(pán)的項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)思維轉(zhuǎn)為成房企品牌的全盤(pán)思維，而項(xiàng)目層面的營(yíng)銷(xiāo)未來(lái)一定是可有可無(wú)的，甚至于直接交給物業(yè)公司就夠了。

05

土地限價(jià)了、房?jī)r(jià)規(guī)定了、品質(zhì)要求了、融資管住了，剩下的是什么？

不就是代建嗎！

以后，所有存活下來(lái)的房企，本質(zhì)上都將轉(zhuǎn)型為沒(méi)有土地話(huà)語(yǔ)權(quán)、缺乏房?jī)r(jià)定價(jià)權(quán)、產(chǎn)品被監(jiān)管、融資受管控的代建公司。

而以“代建”形式存活下來(lái)的房企大都有這幾個(gè)特點(diǎn)：

1.規(guī)模體量大

想都不用想，活下來(lái)的都是大房企。

今年商品房銷(xiāo)售額突破18萬(wàn)億基本沒(méi)啥問(wèn)題，接下來(lái)天花板上升到19萬(wàn)億、20萬(wàn)億，乃至更多都不是大問(wèn)題，而房地產(chǎn)行業(yè)集中度進(jìn)一步提升也板上釘釘。

那么，剩下的問(wèn)題就是房企的規(guī)模會(huì)有多大。

炸天團(tuán)看來(lái)，頭部存活的寡頭房企年銷(xiāo)售規(guī)模破萬(wàn)億，市占率超過(guò)10%是件比較輕松地事情，目前看碧桂園和萬(wàn)科比較有確定性，融創(chuàng)的確定性相對(duì)也要低些。

當(dāng)然還有保利、招商、中海、華潤(rùn)等央企銷(xiāo)售規(guī)模大概率維持在5000億上下，處于同一梯隊(duì)。

2.融資成本低

以上提到的房企，之所以能夠勝出，最大的優(yōu)勢(shì)還是在于融資成本的優(yōu)勢(shì)。

未來(lái)，房企間的比拼，其實(shí)就是融資成本間的比拼，其他營(yíng)銷(xiāo)成本、管理成本、資源優(yōu)勢(shì)、模式創(chuàng)新等帶來(lái)的差異都很小。

換句話(huà)說(shuō)，無(wú)論民企、國(guó)企央企，存活下來(lái)的一定是融資成本低的房企。按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，金地、龍湖、綠城有機(jī)會(huì)沖擊到與招（商）保（利）中（海）華（潤(rùn)）同一梯隊(duì)。

差不多這就是未來(lái)房企TOP10的基本格局，變數(shù)比較大的可能是金茂與融創(chuàng)，誰(shuí)替代誰(shuí)的問(wèn)題。

寫(xiě)到這時(shí)，你再看開(kāi)篇提到股價(jià)被拉升的房企，是不是都在這個(gè)名單里。

3.利潤(rùn)穩(wěn)定

今天很殘酷，明天更殘酷，后天很美好，但是絕大多數(shù)人死在明天晚上。

這句話(huà)用在房地產(chǎn)行業(yè)也適用，有幸活在后天的房企會(huì)很美好，這種美好最大的體現(xiàn)就是利潤(rùn)規(guī)模。

在代建模式下，存活的房企利潤(rùn)率一定不會(huì)高，可能只有5%左右的利潤(rùn)率，但那時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)確定性非常高，利潤(rùn)的確定性也非常高。

存活的房企因?yàn)殇N(xiāo)售規(guī)模的優(yōu)勢(shì)，利潤(rùn)規(guī)模同樣很可觀(guān)。

從預(yù)期的不確定性到規(guī)模與利潤(rùn)可觀(guān)且確定性高，或許，這才是最近頭部地產(chǎn)股股價(jià)輪番上漲的真正邏輯。

還沒(méi)關(guān)注的，抓緊上車(chē)了！