原標題：錢緊一年 | 華潤置地路線之問
來源：觀點地產(chǎn)網(wǎng)
2019年之于華潤置地，算得上是“多事之秋”。
從3月吳向東離職到12月唐勇調(diào)任華潤電力執(zhí)董兼總裁，中間還穿插著包括俞建、趙煒、王笑、蔣智生、遲峰等人離職的消息，副主席、華北大區(qū)董事長張大為也一度提出離職申請，人事動蕩像徘徊在華潤置地上空的陰云，揮之不去。
一家企業(yè)的管理團隊往往深刻影響企業(yè)的風格、模式及上限，盡管華潤置地背靠華潤集團，體制背景決定了它有諸多掣肘，但領(lǐng)導(dǎo)者仍會左右企業(yè)的航向。
比如“靈魂舵手”吳向東一手打造“萬象城”為代表的商業(yè)地產(chǎn)體系，華潤置地由此形成了“住宅+商業(yè)”格局；繼任者唐勇則成功將華潤置地推向千億規(guī)模，過去五年穩(wěn)健增長是一個證明，而且華潤置地近年“激進”拿地及快周轉(zhuǎn)變奏也和他有密切關(guān)系。
無論如何，25歲的華潤置地已不可避免提前進入“中年焦慮”狀態(tài)。這是一種對模糊的、未意識到的威脅的擔憂情緒，在華潤置地身上的表征或許是：
在聚焦和深化“2+X”商業(yè)模式的大方向及貫徹央企“提質(zhì)、增效、穩(wěn)健、創(chuàng)新”目標的雙重要求下，如何應(yīng)對高度競爭時代，并進入陌生的創(chuàng)新空間，組織能力轉(zhuǎn)型同時又能排解其中人才激勵問題，最終實現(xiàn)發(fā)展速度和發(fā)展質(zhì)量均好。
這種成長煩惱實質(zhì)是在中國經(jīng)濟動能切換的大環(huán)境下，大部分企業(yè)都會面臨的發(fā)展瓶頸與轉(zhuǎn)型壓力。只是每家企業(yè)的發(fā)展需要、存在短板不盡一致，華潤置地也要不斷適應(yīng)環(huán)境、修正路線，保持發(fā)展的活力。
唐勇五年
自2014年11月吳向東以個人理由辭任華潤置地董事會主席后，唐勇開始擔任董事局副主席，并主持董事會工作。那一年華潤置地發(fā)布商業(yè)戰(zhàn)略，致力成為“中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者”，外界皆認為這大多是吳向東的功勞。
2016年被稱為華潤置地的“轉(zhuǎn)變之年”，下半年先是副主席唐勇開始主持全面工作，張大為、李欣出任聯(lián)席總裁協(xié)助開展工作，并設(shè)置多達7名高級副總裁、8名副總裁；同時，九個大區(qū)調(diào)整為六個，同時確定“銷售物業(yè)+投資物業(yè)+X”商業(yè)模式，這一年也是華潤置地首次銷售規(guī)模破千億。
半年后的2017年2月，華潤集團提出“轉(zhuǎn)型、創(chuàng)新、發(fā)展”管理主題，這種將轉(zhuǎn)型與發(fā)展并列的提法某種程度上契合了華潤置地的商業(yè)氣質(zhì)。也就是在這年即將結(jié)束之際，唐勇提出了自己的發(fā)展思路。
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，唐勇在2018年新年獻詞中先是表達“穩(wěn)中求進”、“高質(zhì)量發(fā)展”的一貫?zāi)繕耍又峒啊凹涌熘苻D(zhuǎn)”、“重點優(yōu)化經(jīng)理人管理機制”、“實現(xiàn)員工與公司共擔共創(chuàng)共享”等想法。從邏輯上說，這些想法涉及發(fā)展模式、組織架構(gòu)、激勵制度等路徑，目的均為發(fā)展，變革的種子于是埋藏在了這幾年。
比如激勵制度，華潤置地此前已進行有限的戰(zhàn)略和組織架構(gòu)優(yōu)化，包括基于項目端的考核激勵。2018年8月中期業(yè)績會上，唐勇形容激勵制度是“痛處”，表示公司沒有把注意力放在規(guī)模上，這和激勵導(dǎo)向是有關(guān)的。
2019年初，唐勇繼續(xù)在新年獻詞里表示，新一年推動評價激勵落地，優(yōu)化人才培養(yǎng)體系，構(gòu)建核心組織能力，提升組織效率，激發(fā)一線活力等。同時在組織架構(gòu)層面，要按照“總部做專、大區(qū)做強、城市做實”的組織定位。這是2010年三級組織變革基礎(chǔ)上，進一步明晰定位。
值得一提的是，上述新年獻詞發(fā)出前一個星期即2018年12月25-26日，唐勇參加了華潤集團2019年務(wù)虛會，是次會議確定2019年集團工作主題為“轉(zhuǎn)型、提質(zhì)、穩(wěn)健、創(chuàng)新”。與2017年初主題相比，華潤已去掉“發(fā)展”這一目的性極強的詞匯，取而代之的是質(zhì)效發(fā)展的要求。
華潤置地鮮有披露相關(guān)信息，外界難以洞悉變革的全貌。為數(shù)不多的資料顯示，2019年1月23日，華潤置地宣布產(chǎn)品標準化體系建設(shè)完成，該體系涵蓋技術(shù)、部品、設(shè)計三個部分，官方口徑稱對提升組織能力、開發(fā)效率等“有重大意義”。
不過，年底唐勇從華潤置地董事會主席調(diào)任華潤電力執(zhí)董兼總裁，人事變動潮又一次向這家央企襲來。
2019年12月31日，接替唐勇位置的華潤集團總經(jīng)理王祥明發(fā)表了新年獻詞，總結(jié)過去一年公司著力推動質(zhì)量變革、效率變革、動力變革的過程，但對于激勵制度、快周轉(zhuǎn)等已只字不提。新的一年，華潤集團的管理主題又修訂成了“改革創(chuàng)新、質(zhì)量發(fā)展”。
無論如何，華潤置地近幾年逐漸實現(xiàn)了快周轉(zhuǎn)，比如2017年銷售去化率約68%，同比提升16個百分點，管理層解釋是梳理存貨、改善銷售端口的激勵制度，以及市場整體上行的機遇導(dǎo)致，會繼續(xù)堅持“快周轉(zhuǎn)”的策略。
觀點地產(chǎn)新媒體測算，2018、2019年華潤置地披露可售貨值分別約3100億元、4300億元，若用最終銷售額反推，去化率分別達68%、56.4%。
數(shù)據(jù)來源：華潤置地披露，觀點指數(shù)測算規(guī)模變化
從數(shù)據(jù)的維度去看，會感受到更多唐勇主持全面工作以后華潤置地千絲萬縷的變化。最直觀的是銷售業(yè)務(wù)上的風格轉(zhuǎn)變，這也是唐勇被貼上“激進”標簽的重要原因。
觀點地產(chǎn)新媒體對比發(fā)現(xiàn)，華潤置地2015-2018年支付的土地出讓金分別為592.1億元（不含收購華潤集團深圳、濟南等項目部分）、626億元、1044.7億元、1513.5億元，復(fù)合增長率37%，并且是少數(shù)保持每年土地投資增長的央企之一。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理得益于土地投資大幅增長，新增土地儲備也出現(xiàn)較大的變化，2018年華潤置地新增土儲建面多達2213萬平方米，相當于同期合約銷售面積的1.8倍，是近五年最高水平。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理（2015年土儲不含華潤集團所注入深圳、濟南等項目）與此相對應(yīng)，2015-2018年間華潤置地總土地支出占同期銷售額比例分別為70%、58%、61%、72%，極大地顯示了管理層想做大規(guī)模的想法。
至2019年，華潤置地拿地金額有所下滑，土地權(quán)益價988.8億元，同比下降4.6%，但拿地占銷售比仍在58%以上，遠高于土地投資額榜首的萬科（控制在30%-40%）。
拿地依然較為進取，比如1月24日與中信、萬得組成的聯(lián)合體歷經(jīng)526輪擊敗太古，以總價58.2億元首次競得上海純寫字樓地塊；11月5日，再以“最高封頂價45.12億元+拆遷安置房面積18.76萬平方米”擊退保利、金地，競得東莞南城地塊。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理（2015年土儲不含華潤集團所注入深圳、濟南等項目）從拿地成本層面看，在“精準投資”要求下，華潤置地積極之余仍存謹慎性。與2015年新增土地儲備樓面價1.16萬元/平方米相比，2016-2019年成本得到較大改善；2019年拿地均價7038.14元/平方米，同比上升2.9%，相當于同期公司銷售均價40%。
唐勇曾在回應(yīng)土地擴充問題時稱，華潤置地屬于“積極但是有投資紀律，不冒進”的類型。他指出房地產(chǎn)市場的集中度在提高，但華潤置地不能盲目拿地，對毛利仍有一定要求。
華潤置地還針對開發(fā)成本進行一定程度的優(yōu)化，據(jù)公開披露數(shù)據(jù)，2019年上半年公司開發(fā)成本為9319元/平方米，同比下降0.8%；其中土地成本占比下降3個點至40%，建安成本下降1個點至36%，但利息上升6個點至13%。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理（2015年土儲不含華潤集團所注入深圳、濟南等項目）反映到銷售層面，申萬宏源2019年初在研報中指，在房地產(chǎn)行業(yè)上行周期2015-2018年間，華潤置地實現(xiàn)合約銷售年均復(fù)合增長率36%，權(quán)益合約銷售復(fù)合增長率34%，雖然較同期板塊平均增速45%、41%略慢，但顯著超出萬科、中海。
當時上述機構(gòu)將華潤置地穩(wěn)健增長歸因于唐勇，并認為他出任董事會主席利于公司長遠發(fā)展。
不過，隨著基數(shù)的加大以及房地產(chǎn)不確定性提高，華潤置地銷售開始出現(xiàn)放緩的勢頭，2019年公司目標2420億元，僅較2018年銷售額增長15%。在8月中期業(yè)績會上，唐勇回應(yīng)投資者疑慮時稱，公司對前十“充滿信心”，并表示2020年一定能保持兩位數(shù)增長。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理截止到2019年底，華潤置地全口徑銷售額2425億元，僅相當于目標的100.2%，并且是五年內(nèi)年增幅首度跌破20%。根據(jù)觀點指數(shù)發(fā)布的2019中國房地產(chǎn)銷售金額TOP100榜單，華潤置地與龍湖集團并列第十，低于上半年的第九，勉強兌現(xiàn)了唐勇當時的說法。
從權(quán)益口徑看，2019年華潤置地權(quán)益銷售僅為1543億元，同比減少3.62%，權(quán)益占比64%創(chuàng)三年最低，顯示合作項目占比較以往為高。
戴著鐐銬跳舞
盡管華潤置地近年來的發(fā)展面貌已有所不同，但公司也存在掣肘因素。唐勇曾表示，國家要求央企降杠桿，從華潤集團到華潤置地都有負債比率要求，規(guī)模靠投資拉動，公司前進多少受到了影響。
這也解釋了在經(jīng)過數(shù)年擴張規(guī)模后，華潤置地仍被部分投資者質(zhì)疑發(fā)展速度較慢，制定目標保守等。在2019年中期業(yè)績會上，華潤置地管理層也重申，公司會保持三個B+的評級，使財務(wù)結(jié)構(gòu)健康而且有彈性，不會盲目通過加杠桿提升發(fā)展規(guī)模和速度。
實際上，華潤置地是華潤集團下屬7間香港上市公司里的重要組成部分，因此承擔集團的責任與擔子也更大。
2018年，華潤置地市值占集團在港上市企業(yè)的37%，總資產(chǎn)占53%，凈利潤占53%；至2019年上半年，總資產(chǎn)、凈利潤則分別上升至57%、56%，全年股價升幅達33.82%至38.80港元，市值突破2766億港元。
即便放在投資界，投資機構(gòu)判斷華潤置地是首選投資標的原因也多和基本面良好、財務(wù)管理審慎、資產(chǎn)負債情況健康等有關(guān)。除了上文所提“高周轉(zhuǎn)”，高毛利也是塑造華潤置地基本面的核心之一。
數(shù)據(jù)來源：華潤置地披露，觀點指數(shù)整理過去多年，華潤置地盈利水平持續(xù)維持行業(yè)高位，2016-2018年以及2019年毛利率分別達到33.7%、40.3%、43.4%以及38.2%；核心凈利潤為144億元、163.79億元、192.96億元以及81.06億元，均保持雙位數(shù)增長，核心凈利潤率也達到14.9%、16.1%、15.9%、17.7%。
分業(yè)務(wù)觀察，或許可以發(fā)現(xiàn)硬幣的另一面。上述期內(nèi)開發(fā)物業(yè)毛利率分別為32.3%、39.7%、42.9%以及36.0%，一直低于公司總水平且波動較大，反映出一方面是開發(fā)業(yè)務(wù)占比最大，第二是開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)貨值結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)不穩(wěn)定性。
截至2019年上半年，該公司已售未結(jié)轉(zhuǎn)貨值為2367.2億元，仍將持續(xù)受到這種因素影響。
數(shù)據(jù)來源：華潤置地披露，觀點指數(shù)整理華潤置地開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)收益占總收益比例大約在9成左右，其中一線城市結(jié)轉(zhuǎn)幾乎是影響毛利率的“晴雨表”：2018年上半年公司在一線城市毛利率高達60.6%，深圳灣悅府、深圳華潤城三期項目毛利率均超過70%；而2019年上半年，公司在一線城市毛利率降至51.5%，深圳結(jié)轉(zhuǎn)占比也降一半至14%。
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，在8月份中期業(yè)績會上，盡管唐勇強調(diào)一二線毛利率變化不代表未來會下降，但華潤置地管理層對投資者透露，截止到上半年公司已售未結(jié)貨值為2773億元，其中1169億元會在年內(nèi)結(jié)算，對應(yīng)毛利率約37%，總體毛利率預(yù)計約36.2%。
若按此計算，2019年該公司開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率將是近三年最低水平。相比之下，投資物業(yè)作為華潤置地第二增長極，表現(xiàn)出穩(wěn)定發(fā)展勢頭。
2016-2018年以及2019年上半年，華潤置地投資物業(yè)收益62.7億元、76.46億元、95.19億元及56.95億元；毛利率分別達60.6%、61.4%、65.9%以及67.8%，若剔除酒店部分，毛利率則達到67.7%、69.9%、72.8%以及73.3%。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理2019年全年，華潤置地累計投資物業(yè)實現(xiàn)租金收入約人民幣124.23億元，按年增長29.7%，幾乎是國內(nèi)租金收入最高的房企。分類型看，購物中心租金及資產(chǎn)比重均達到75%，較2018年有所提高，未來隨著更多購物中心開業(yè)，租金貢獻有望進一步提高。
購物中心為華潤置地構(gòu)筑了強大的護城河，該公司2014年以前開業(yè)的購物中心包括5家萬象城、2家萬象匯，2017年-2018年平均成本回報率分別為32.4%、37.0%；2014年以后新開業(yè)的包括17家萬象城、10家萬象匯，平均成本回報率則分別為9.0%、11.9%。
據(jù)華潤置地披露，2019年新增開業(yè)購物中心10家，與2018年持平，分別位于鞍山、吳江、哈爾濱、臨沂、桂林等地。截止到2019年底，華潤置地在營購物中心共61家，較早前計劃有所超出。該公司在半年報曾預(yù)計，到2021年將有53個購物中心在營，另有30個購物中心在2021年后開業(yè)。
上述業(yè)務(wù)發(fā)展均需滿足一個前提，即“保證財務(wù)穩(wěn)健和滿足目標資本約束條件”，因此通過內(nèi)部資源和外部融資解決發(fā)展所需資金的空間也相對有限。
2019年上半年，華潤置地總有息負債率43.4%，過去三年分別是36.4%、42.3%、42.3%；凈有息負債率43.6%，過去三年分別為23.8%、35.9%、47.2%；平均融資成本為4.45%，過去三年分別為4.23%、4.16%、4.47%，是國內(nèi)融資成本最低的房企之一。
數(shù)據(jù)來源：華潤置地披露，觀點指數(shù)整理下半年，華潤置地也陸續(xù)擇機融資，包括10月份配股籌資67億港元，11約簽訂86億港元銀團融資協(xié)議，12月成功發(fā)行10.5億美元次高級永續(xù)債，票面利率為3.75%。
在有限的空間內(nèi)，華潤置地土地獲取方式有所多元化，公司稱之為“有選擇性地增持符合戰(zhàn)略及商業(yè)模式的低成本土地儲備”。比如國企混改合作，華潤置地先后參與了天津城投、中華企業(yè)，僅與天津城投便獲得4個核心開發(fā)項目及天津萬象城購物中心。
華潤置地的“X”業(yè)務(wù)也成為了土地儲備的獲取窗口，其中城市更新主要定位為“在土地供應(yīng)較少的核心城市里的主要土儲補充渠道”，2018年跟進項目30余個，重點項目占16個，并有3個年內(nèi)列入土儲；2019年上半年跟進項目增加至46個，分布于深圳、廣州、東莞等地，重點項目占18個，規(guī)劃建筑面積達2360萬平方米。
代建代運營、文化及體育是補充部分，文化及體育甚至被定位為“補充優(yōu)質(zhì)土儲的另一獨特、有效渠道”，華潤置地早期代建代運營的深圳灣體育中心“春繭”，為其帶來了木棉花酒店、中國華潤大廈“春筍”、萬象城、悅府等配套；在此基礎(chǔ)上，華潤置地獲取了西安、杭州、成都等地的體育中心項目。2019年11月底，西安國際會議中心、西安國際展覽中心一期、西安奧體中心全面落成。
除此以外的“X”業(yè)務(wù)，包括康養(yǎng)地產(chǎn)、長租公寓、產(chǎn)業(yè)基金、影業(yè)等都處于培育期，盡管都有持續(xù)投入，但暫時難以提供業(yè)績貢獻。比如康養(yǎng)業(yè)務(wù)已進入北上廣等11個城市，長租公寓預(yù)計年底達4萬間，其中“有巢”在營項目18個，房源約6000間，影院則計劃年底前開業(yè)19家。
處于成熟期的是物業(yè)管理及建造裝修，2019年7月華潤物業(yè)科技發(fā)布首份可持續(xù)發(fā)展報告顯示，該公司管理面積約達1.35億平方米，管理物業(yè)項目逾700個，年營業(yè)收入40.85億元。同時，該公司“悅+”業(yè)務(wù)體系已經(jīng)上線，商業(yè)物業(yè)管理也被視為核心競爭力之一。
觀點地產(chǎn)新媒體還處了解到，華潤物業(yè)科技已逐漸告別依靠母公司資源支持，初步實現(xiàn)盈利。
